close
開發公司操盤手；成都樓市實戰專傢；
20年重倉投資成都及房價跳漲城市50餘套；
教你復制50萬變5000萬的房產投資實戰經驗。
【本文約3600字，預計閱讀時間5分鐘】
新詞匯來瞭：今天買房不努力，明天努力買地王！
2017年，中國房地產輝煌的一年，全國商品房銷量達到歷史最高水平。商品房銷售面積169408萬平方米，比上年增長7.7%。其中，住宅銷售面積增長5.3%，辦公樓銷售面積增長24.3%，商業營業用房銷售面積增長18.7%。電梯維修公司商品房銷售額133701億元，增長13.7%。其中，住宅銷售額增長11.3%，辦公樓銷售額增長17.5%，商業營業用房銷售額增長25.3%。
2017成都樓市波瀾壯闊，在史上最嚴厲的調控之下，市場依然極度繁榮，嚴重的供不應求，二手房跳漲，新房一房難求。但最嚴厲的調控已經過去，那麼2018年成都房價如何走？
上一篇文章《2018年成都樓市一個字 漲”！購房者一個字“買”!》談到：短短5個月時間，成都學歷落戶超過10萬人，加上改善型需求釋放，成都樓市需求端持續積壓；同時，在政策端這一輪調控最嚴厲的暴風雨已經過去，迎來的是2018年強調調控的穩定性和連續性。今天，我們要談的是供給端，也就是土地市場。
3、供給端：住宅土地供應嚴重不足
3.1 總體供需
來看最近3年大成都土地供應可建及銷售面積對比：
根據貳爺團隊的統計，2017年大成都住宅、住兼商土地一共成交118宗，總計成交面積9066畝。這和2017年的計劃是匹配的，大成都順利完成瞭住宅土地出讓任務，但容積率從2016年的2.73降至2.54，意味著同等條件下可建面積小減少，而成都2017年新供商品住宅用地可建面積為1538萬平方米，依然低於同期銷售面積，缺口為490萬平米，如果按照套均100平米計算，缺口為4.9萬套。
2016年大成都范圍內住宅、住兼商土地成交共計10432畝，可建面積1901萬平方米。2017年大成都住宅土地成交量為9066畝，同比減少13%。
2017年土地可建面積1538萬平方米，怎麼理解呢？按照平均每套房100平米計算，可供應15萬套住房。
根據貳爺房產投資的統計，大成都2017年出讓的土地中，用於人才公寓或定向銷售的土地成交共640畝，可建面積為94萬平米（大概1萬套左右），扣除人才公寓的1萬套，實際上2017年成都商品住宅可供應量也就是隻有1400萬平米。而按照不限購的2016年成都商品住宅銷量2909萬平米，這裡就有1500萬平米的缺口，就是大約15萬套的商品住宅供應缺口。
根據成都市房地產業五年發展規劃，2018年成都的土地供應量依然是9000畝，2019年成都的土地供應量是9200畝；如果按照平均容積率2.54來計算（實際還會降低），每年可供應的商品住宅也就1500萬平米（大約15萬套）。整體而言，成都新房的供應量會越來越跟不上市場的需求，供應缺口會越來越大。
銷售面積
根據易居的統計，2017年大成都商品房銷售面積為2028萬平方，相比於2016年的銷售面積2909萬平方下降瞭台中菜梯30%多。需要明確的是，這是供給端不足導致的成交下降，與正常市場購買消化能力不能混為一談。
供應缺口
可以清晰的看到，最近兩年大成都住宅的供應和實際銷售來看，2016年存在1008萬方的缺口，2017年存在490萬方的缺口。假設2018年供應1524萬方，銷售2000萬方，也存在476萬方的缺口。最近3年將有接近2000萬方的缺口。
市場需求的缺口怎麼彌補？一方面要靠積壓的庫存土地，另一方面大部分需求不得不外湧向二手房市場。加助理咨詢答疑：eryezl
3.2 分區供應：天府新區地最多---天府新區要成為滿足人民群眾對美好生活向往的新城市
貳爺團隊統計表明，2017年大成都住宅、住兼商土地成交面積前五名依次是天府新區、青白江區、雙流區、龍泉驛區、成華區。成交面積最大的是天府新區，成交面積1225.6畝，可建面積281.37萬平方。其次是青白江區，成交面積761.4畝，可建面積143.23萬平方。
如圖，天府新區是住宅土地供應的主力。這也從土地供應這個角度，客觀上反映瞭“成都落戶實行雙軌制，引導人口向天府新區轉移”的總體發展戰略。
2017年4月，省政府辦公廳印發《四川省推動農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶方案》，明確“十三五”期間四川省戶籍人口城鎮化率年均提高1.3個百分點以上，年均落戶120萬人以上，合理引導人口向四川天府新區成都片區等重點區域轉移。
未來幾年住宅供應的重點區域，就在天府新區。我在《買房要買“牛鼻子”！天府新區的“牛鼻子”在哪裡？》《2018年天府新區買房，從“牛鼻子”買起！》兩篇文章旗幟鮮明的提出“天府新區購房投資，必須買天府新區的牛鼻子”的觀點。而近日人大代表提出：天府新區要成為滿足人民群眾對美好生活向往的新城市。
3.3 分圈層：一圈層土地隻占29%
2017，成都決定打破圈層結構，將中心城區范圍擴大至原一二圈層的11個行政區加高新區、天府新區，形成“中心城區+郊區新城”的空間層次。這意味著，郫都、新都、龍泉驛、雙流、溫江等原屬二圈層的行政區也屬於成都中心城區瞭。
盡管如此，從買房自住和投資的角度，貳爺有自己的圈層劃分模式：五城區+高新區劃歸為一圈層；天府新區劃歸為二圈層；雙流、龍泉、郫都、溫江、新都歸為三圈層；青白江、新津、都江堰、崇州、邛崍、蒲江、大邑、彭州、簡陽、金堂歸為四圈層。
那麼在成都一圈層，即五城區+高新區，傳統的成都主城區2017年住宅、住兼商土地成交面積為2633畝，可建面積為443萬平米。
二圈層天府新區，住宅、住兼商土地成交面積為1225.6畝，可建面積為281.37萬平米。
三圈層（其他限購區）住宅、住兼商土地成交面積為3049畝，可建面積為469萬平米。
四圈層（非限購區）住宅、住兼商土地成交面積為2158畝，可建面積為344萬平米。
從這個數據我們可以看出：一圈層土地供應占比29%，這個比例會逐步下降，一圈層一直以來是成都土地供應的主力，過去占比遠超50%，但是隨著城市整體中心城區的變化，這種占比會越來越低，可供新建商品住宅會越來越少，這裡的投資價值越來越凸顯。
一圈層和二圈層加起來，隻有總供應面積的41%左右，更多的供應在第三圈層，也就是我們說的雙流、龍泉、郫都、溫江、新都五區。這也體現瞭“降低中心城區人口密度，引導人口向郊區新城轉移”的規劃思路。
這裡，貳爺告訴你投資要點：2018年隻聚焦第一、第二、第三圈層！第四圈層的土地供應逐步加大，承載著平均房價的歷史使命！
3.4 樓面地價：一二三圈層同比上漲5000元/平
2017年，土地市場讓大眾最為熟知，一定是面粉貴過面包的現象，土地市場的火熱可見一斑。
3月，雙流華府板塊的152畝商住用地，中海競得，樓面地價達到瞭10880元/平米。
4月，武侯區162畝土地被中國金茂競得，樓面地價17160元/平米。
6月，龍泉驛區十陵99畝住兼商土地被中海拿下，樓面價11400/平米。
9月，金隅競得的新川板塊91.5畝土地，樓面地價為12800元/平米，需要無償移交租賃住房41%。貳爺當時就計算過，實際樓面地價達到21695元/平米。
......
貳爺團隊統計，2017年成都一圈層住宅和住兼商土地成交40宗，平均樓面地價10747元/平米（不含配建等）！
二圈層住宅和住兼商土地成交9宗，平均樓面地價6625元/平米。
三圈層住宅和住兼電梯維修費用商土地成交36宗，平均樓面地價7725元/平米。所有三圈層，樓面地價全部突破萬元大關。
四圈層住宅和住兼商土地成交33宗，平均樓面地價2954元/平米。
整體來看，2017年大成都住宅土地市場樓面價增長較多。其中一圈層樓面地價增長5027元/平，二圈層樓面地價增長5028元/平，三圈層樓面地價增長4998元/平。也就是說，2017年一二三圈層住宅土地樓面地價同比平均上漲瞭5000元/平！
其中，2017年樓面地價最高的為東原地產競得的武侯區紅牌樓15.9767畝地塊，樓面地價17200元/平方米。其次是金茂競得的武侯區162.3056畝地塊，樓面地價為17160元/平方米。金隅競得的新川板塊91.5381畝土地實際樓面地價達到21695元/平。
貳爺反復強調，分析房地產問題一定要抓住“核心”——土地是房地產之母。土地財政加快瞭中國城市化進程，房地產始終是國傢的重要支柱產業，房地產行業，至少要帶動70個行業。央企2017拿地熱情繼續保持高漲，央企拿地具備代表性，必須看出其間傳遞的信號。
貳爺認為，成都主城區的供應量逐步減少已經成為既成事實，優質板塊越來越成為投資者搶購的“獵物”。要看到2017年很多樓面價是“虛低”的，由於配建等要求帶來的開發商實際樓面價高額上漲，很多隱形地王，接下來會陸續入市。
小結：
細致的人士可以感覺到，最近新開樓盤的價格已經有瞭細微的上漲，目前看似上市房源不斷，而其中優質樓盤屈指可數，中簽率不到10%。不要因為樓盤不斷上市而認為“開閘放水”甚至讓你迷茫，2018年成都樓市一個字“漲”，要努力抓住時機捕獲投資的獵物。
2018年成都樓市怎麼走？結合20年的房產投資實戰經驗，結合多年房產項目開發操盤經驗，結合自有實戰統計數據，貳爺從需求端、政策端、供給端三個方面做瞭詳細分析闡述，現在巨大價格剪刀差造就最佳的購房時機，而2017年的大量隱形地王必然會逐步入市，供不應求和成本快速上漲是無法改變的現實，現實情況決定瞭地王入市必然帶來價格上漲。貳爺認為——2018年成都樓市“漲”字當頭！
最後給各位粉絲的實戰建議：今天買房不努力，明天努力買地王！
加助理咨詢答疑：eryezl本文為貳爺房產投資原創，版權所有，特此聲明！
★貳爺精彩投資觀點★
東進投資| 大怡心湖板塊| 房地產稅| 天府新區牛鼻子|投資苦參單體住宅樓 | 大面板塊價值窪地| 買二手房超級技巧 | 周期理論 | 買房最大的陷阱 | 2017成都房價走勢預測| 新川板塊3年翻番| 新川板塊豪宅化| 新川板塊趕超金融城| 產業相思病理論 | 人口外溢理論| 資金外溢理論| 追新理論| 朝向理論| 旅遊地產 | 商業寫字樓觀點| 商住公寓投資| 環蓉投資理論（仁壽）| 環蓉投資灰犀牛理論1 | 環蓉投資灰犀牛理論2
文章標籤
全站熱搜
留言列表
